TASC3 ข่าวออนไลน์

อ่านข่าว อ่านบทความ อัปเดท 24ชม.

คอนโดฯไทยในสายตาต่างชาติ ครึ่งหลังปี’65 กำลังซื้อกลับมาแน่

นอกรอบ
กณิศ อ่ำสกุล ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS

เป็นที่ทราบกันว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ “คอนโดฯ” ของไทย ในระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมา ได้เผชิญกับปัจจัยกดดันต่าง ๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นเกณฑ์ LTV ใหม่ ที่ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป ต้องใช้เงินดาวน์ในสัดส่วนมากขึ้น (กู้ได้ลดลง) การแข็งค่าของเงินบาทเมื่อเทียบกับเงินหยวน ทำให้คอนโดฯไทยในปี บทบ2019 ราคาแพงขึ้น ในสายตาผู้ซื้อชาวจีน การระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคหันมานิยมที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ขนาดพื้นที่ใช้สอยกว้างขวางตอบโจทย์ work from home (WFH) ได้ดีกว่าคอนโดฯมากขึ้น

ปัจจัยกดดันที่มีผลต่อตลาดอย่างมาก คือ “ข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศ” ที่ต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาเลือกซื้อและโอนคอนโดฯในไทยได้สะดวก ทำให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯไทยของชาวต่างชาติ ในปี 2020 ติดลบหนักถึง 25.5% YOY จาก 5.1 หมื่นล้านบาท ในปี 2019 ลงมาอยู่ที่ 3.8 หมื่นล้านบาท

ภายใต้ภาวะดังกล่าว แม้ภาครัฐมีแนวคิดกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติโดยขยายสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ (foreign quota) จากเดิมไม่เกิน 49% ขึ้นแตะระดับ 70-80% แต่มีข้อกังวลว่า แท้จริงแล้ว คอนโดฯในไทยน่าสนใจของผู้ซื้อต่างชาติอยู่หรือไม่ ?

บทความนี้ จึงจะชวนไปทำความรู้จักตลาดคอนโดฯไทยที่ขายให้ต่างชาติ ทั้งด้านมูลค่าตลาด และกลุ่มผู้ซื้อหลัก พร้อมวิเคราะห์ความน่าสนใจจากมุมมองของผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ตลาดคอนโดฯไทยที่ขายให้กับชาวต่างชาติ มีมูลค่าเฉลี่ยช่วง 3 ปีย้อนหลัง (2018-2020) ถึงปีละ 4.85 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 12.1-16.3% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯทั้งประเทศ แบ่งเป็น มูลค่าตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลปีละ 3.4 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่อมูลค่าโอนคอนโดฯทั้งหมดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (implied foreign quota) เท่ากับ 11.2-13.8% ขณะที่ตลาดคอนโดฯต่างจังหวัด การโอนมักเกิดขึ้นในจังหวัดที่ต่างชาตินิยมเดินทางเข้ามาท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ มีมูลค่าโอนราวปีละ 1.45 หมื่นล้านบาท คิดเป็น implied foreign quota อยู่ที่ราว 17-29.4%

คอนโดฯไทยมี “ชาวจีน” เป็นผู้ซื้อกลุ่มหลักมีส่วนแบ่งตลาดกว่า 60% จากมูลค่าโอนคอนโดฯของชาวต่างชาติทั้งหมด รองลงมา ได้แก่ ชาวยุโรป (ส่วนแบ่งตลาด 18%) ชาวสิงคโปร์ (3%) ชาวญี่ปุ่น (2%) ชาวอเมริกัน (2%) นอกจากนี้ เมื่อพิจารณามูลค่าคอนโดฯที่โอนกรรมสิทธิ์พบว่า ต่างชาติมักนิยมคอนโดฯระดับราคาสูง สะท้อนถึงกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย

โดยมูลค่าโอนคอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยเฉลี่ยของชาวต่างชาติอยู่ที่ 5.4 ล้านบาท/ยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.5 ล้านบาท/ยูนิต ถึง 116% เช่นเดียวกับต่างจังหวัด ที่ต่างชาติมีการโอนเฉลี่ยที่ 2.8 ล้านบาท/ยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.3 ล้านบาท/ยูนิต 22%

มูลค่าตลาดที่สูงถึงปีละ 4.85 หมื่นล้านบาท ประกอบกับกำลังซื้อที่มากกว่าคนไทย ชี้ให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯไทยสำหรับชาวต่างชาตินั้น จัดเป็น segment ที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อย

ถัดไป มาวิเคราะห์กันว่าระหว่างการระบาดของโควิด-19 ตลอดจนเมื่อสถานการณ์คลี่คลายลงในอนาคต คอนโดฯไทยจะยังเป็นที่สนใจของต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนอยู่หรือไม่ ?

Krungthai COMPASS มองว่า คอนโดฯในไทยจะยังได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะ “ชาวจีน” ต่อไป โดยมีปัจจัยสนับสนุน 2 ประการ 1) คอนโดฯไทยยังมีจำนวนคำสั่งซื้อและการสอบถามรายละเอียด (enquiry) ติดอันดับ top 5 ใน Juwai.com เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯในต่างประเทศ ที่ใหญ่ที่สุดของจีน

จากข้อมูลล่าสุด ณ ก.ค. 2021 พบว่า แม้อสังหาฯไทยที่มักได้รับความนิยมจากชาวจีนเป็นอันดับ 1 มาโดยตลอด จะเสียแชมป์ให้ออสเตรเลีย ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด แต่ที่อสังหาฯไทยยังติดอันดับ top 5 แสดงให้เห็นว่า ชาวจีนยังให้ความสนใจในอสังหาฯไทยอยู่

สอดคล้องกับ Anjuke.com อีกหนึ่งเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯชื่อดังของจีนที่เผยว่า อสังหาฯไทยได้รับความนิยมจากชาวจีน เป็นอันดับที่ 2 ของโลก และเป็นอันดับที่ 1 ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เนื่องจากหลายประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ยังมีอุปสรรคต่อการซื้ออสังหาฯของชาวจีน ไม่ว่าจะเป็นราคาอสังหาฯที่แพงในสิงคโปร์ การนับถือศาสนาที่ต่างกันในมาเลเซีย เป็นต้น

2) คอนโดฯไทยยังคงมีคะแนนความน่าสนใจในสายตาผู้ซื้อชาวจีน สูงกว่าคอนโดฯในประเทศอื่น ๆ ที่ชาวจีนเริ่มนิยมซื้ออสังหาฯในระยะหลัง จากการที่ Krungthai COMPASS ได้พัฒนาแบบจำลองในการให้คะแนน จากปัจจัย 4 ด้าน ที่มีอิทธิพลต่อการซื้ออสังหาฯของชาวจีน คือ ราคาอสังหาฯที่เข้าถึงง่าย ความคุ้นชินของคนในประเทศต่อชาวจีน คุณภาพระบบสาธารณสุข และผลตอบแทนจากการลงทุน

พบว่า คอนโดฯไทยได้คะแนนความน่าสนใจสูงสุดเป็นอันดับ 2 ที่ 3.4 คะแนน (จากคะแนนเต็ม 5) สูงกว่าคอนโดฯ ในสหรัฐ แคนาดา สหราชอาณาจักร และสิงคโปร์ ที่ได้คะแนน 2.9, 2.4, 2.0 และ 1.8 ตามลำดับ เป็นรองเพียงออสเตรเลีย ที่ได้คะแนน 3.6 เพียงประเทศเดียว

เนื่องจากคอนโดฯไทยมีจุดแข็ง 3 จาก 4 ด้าน 1) ราคาถูกกว่าประเทศอื่น ๆ 30-70% 2) คนไทยคุ้นชินกับชาวจีนมากกว่าประเทศอื่น ๆ จากการมีประชากรเชื้อสายจีนในสัดส่วนที่สูง อีกทั้งมีประสบการณ์ในการต้อนรับนักท่องเที่ยวจีนถึง 11 ล้านคน ในปี 2019 และ 3) ไทยมีคุณภาพด้านระบบสาธารณสุขที่ดี สะท้อนจากอันดับ health care ranking ซึ่งจัดขึ้นเมื่อต้นปี 2021 โดย CEOWORLD magazine ระบุว่า ไทยอยู่ในอันดับ 13 สูงกว่าแคนาดา สิงคโปร์ และสหรัฐ ที่ได้อันดับ 23, 24 และ 30 ตามลำดับ

สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ คาดว่าคอนโดฯในรัชดาฯ พระราม 9 สุขุมวิท สาทร และอโศก จะเป็นทำเลแรก ๆ ที่ได้รับประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เนื่องจากมีความอุดมสมบูรณ์เชิงอสังหาฯที่เหมาะกับชาวต่างชาติ เช่น การมีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สะดวกต่อการเดินทาง การมีแหล่งชุมชนเฉพาะกลุ่มอยู่ในพื้นที่

คอนโดฯในทำเลดังกล่าวจึงมีแนวโน้มจะได้รับความนิยมจากต่างชาติต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูล Google Trend หมวดอสังหาฯที่ระบุว่า อสังหาฯทำเลรัชดาฯ พระราม 9 สุขุมวิท สาทร และอโศก นั้นถูกค้นหาและได้รับความนิยมอย่างมาก

ส่วนต่างจังหวัด คอนโดฯในจังหวัดท่องเที่ยวอย่าง ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ จะได้รับประโยชน์มากที่สุด เนื่องจากได้รับความนิยมสูงกว่าจังหวัดอื่น ๆ สะท้อนจาก implied foreign quota โดยเฉลี่ยถึง 28% ซึ่งสูงกว่าจังหวัดอื่น ๆ ที่ 10% อย่างเห็นได้ชัด

อย่างไรก็ดี แม้คอนโดฯไทยจะยังได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติอยู่ แต่ชาวต่างชาติจะสามารถเดินทางเข้ามาเลือกซื้อคอนโดฯได้เร็วแค่ไหน ยังคงเป็นคำถามสำคัญ เนื่องจากคอนโดฯจัดเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง ผู้ซื้อโดยส่วนใหญ่จึงต้องการข้อมูล และใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจที่นานกว่าปกติ (high involvement product) จึงไม่แปลกนักที่ชาวต่างชาติส่วนมากจะต้องการเดินทางเข้ามาชมสถานที่ หรือโครงการจริงในไทย ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่สะดวกนักภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปัจจุบัน

ดังนั้น Krungthai COMPASS จึงคาดว่า กว่าที่ตลาดคอนโดฯไทยจะทยอยได้รับประโยชน์จากกำลังซื้อต่างชาตินั้น อาจต้องรอถึงช่วงครึ่งหลังของปี 2022 เมื่อไทยสามารถเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้อย่างเต็มที่อีกครั้ง

อ่านข่าวต้นฉบับ: คอนโดฯไทยในสายตาต่างชาติ ครึ่งหลังปี’65 กำลังซื้อกลับมาแน่

Facebook Notice for EU! You need to login to view and post FB Comments!